Ist eine Hausverwaltung Pflicht?

Nein, eine Hausverwaltung ist keine Pflicht, bietet sich aber an, wenn man als Eigentümer an einem reibungslosen Betrieb seiner Immobilie interessiert ist. Gerade für Wohnungseigentumsgemeinschaften ist ein externer Hausverwalter wichtig für die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie. 

Eine Hausverwaltung ist nur in Eigentümergemeinschaften mit 9 oder mehr Sondereigentumsrechten Pflicht. Zu den wesentlichen Pflichten einer Hausverwaltung gehören zum Beispiel die Instandhaltung, die Interessenvertretung und die Verwaltung der Finanzen. 

Es gibt für Hausverwalter so gut wie keine verpflichtenden Qualifikationen. Lediglich zertifizierte Hausverwalter sind verpflichtet, eine Prüfung vor der IHK abzulegen. Für alle Hausverwalter gilt die Pflicht, ein gewisses Maß an Fortbildungen zu absolvieren, um ihr Wissen aktuell zu halten. 

Bei hausverwaltung-hamburg.com / NOVITA arbeiten wir gewissenhaft und seriös und sind uns unserer Pflichten bewusst. Als Hausverwaltungsexperten erklären wir im Folgenden genau, wann eine Hausverwaltung Pflicht ist.

Wann ist eine Hausverwaltung Pflicht?

Eine Hausverwaltung ist Pflicht, wenn es innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens 9 Wohneinheiten gibt und mindestens ⅓ der Wohnungseigentümer die Einstellung eines externen Verwalters verlangt. Das geht aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG hervor.

Die Einstellung einer externen Hausverwaltung ist optional, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft weniger als 9 Sondereigentumsrechte hat oder weniger als ⅓ der Eigentümer eine externe Verwaltung verlangt. Eigentümer in einer WEG haben das Recht, eines ihrer Mitglieder zum Verwalter zu ernennen oder sich die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich zu teilen.

Obwohl eine Hausverwaltung keine Pflicht ist, lohnt es sich für eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel, einen externen Verwalter einzustellen, weil dieser durch sein Fachwissen und seine Erfahrung für einen reibungslosen Betrieb der Immobilie im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sorgt. 

Die Hausverwaltung als Mietverwaltung ist niemals Pflicht, sondern für den Eigentümer immer optional. Viele Eigentümer entscheiden sich für eine Mietverwaltung, weil ihnen dadurch eine Menge Arbeit abgenommen wird. 

Was sind die Pflichten einer Hausverwaltung?

Die wichtigsten Pflichten einer Hausverwaltung sind die Instandhaltung, die Interessenvertretung und die Verwaltung von Finanzen. Nicht zu vernachlässigen sind für die Hausverwaltung Pflichten wie die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Umsetzung von Beschlüssen und die Planung von Reparaturen.

Generell ist die Hausverwaltung verpflichtet, eigenständig Verwaltungsmaßnahmen zu ergreifen, die für die Wohnungseigentümer nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen und die zum Einhalten von Fristen und zur Abwendung von Nachteilen notwendig sind. Das geht aus § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentumsgesetz hervor.

In der folgenden Liste sind die wesentlichen Pflichten der Hausverwaltung zusammengefasst.

• Instandhaltung: Eine der wesentlichen Pflichten der Hausverwaltung ist die Instandhaltung der Immobilie. Die Hausverwaltung plant Instandhaltungsmaßnahmen und lässt sie durch Fachunternehmen (z. B. Handwerker und Architekten) umsetzen. Eine mögliche Instandhaltungsmaßnahme der Hausverwaltung ist zum Beispiel die Installation eines neuen Dachs.
• Interessenvertretung: Die Hausverwaltung hat die Pflicht, die Interessen der Eigentümer zu vertreten. Die Interessen der Eigentümer werden beispielsweise gegenüber Mietern, Dienstleistungsunternehmen und Behörden vertreten.
• Verwaltung von Finanzen: Die Verwaltung der Finanzen ist eine Pflicht, bei der die Hausverwaltung zum Beispiel das Hausgeld verwaltet. Das Hausgeld bezeichnet die regelmäßigen Zahlungen, die von den Eigentümern innerhalb einer Eigentümergemeinschaft getätigt werden. Das Hausgeld dient der Finanzierung des Betriebs der Immobilie. Eine Mietverwaltung verwaltet zum Beispiel die Mietkonten des Eigentümers.
• Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen: Es ist Pflicht der Hausverwaltung, Eigentümerversammlungen zu planen, einzuberufen und durchzuführen. Auf der Eigentümerversammlung fassen die Eigentümer Beschlüsse über die weitere Entwicklung der Immobilie. Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal pro Jahr stattfinden. Die Hausverwaltung macht die Teilnahme an der Eigentümerversammlung so einfach wie möglich, indem sie beispielsweise eine digitale Eigentümerversammlung per Zoom-Call anberaumt.
• Umsetzung von Beschlüssen: Es ist Pflicht der Hausverwaltung, die auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse umzusetzen. Auf Eigentümerversammlungen werden zum Beispiel Maßnahmen zur Instandhaltung gefasst, die dann von der Hausverwaltung umgesetzt werden.
• Planung von Reparaturen: Die Hausverwaltung plant im Zuge ihrer Pflichten Reparaturen, wenn sie notwendig sind. Die Hausverwaltung beauftragt ein vertrauenswürdiges Handwerkerunternehmen, um die Reparaturen durchzuführen.
• Berichterstattung: Die Hausverwaltung hat die Pflicht, den Eigentümern regelmäßig Bericht zu erstatten, zum Beispiel über aktuelle Entwicklungen und Maßnahmen an der Immobilie. 
• Erstellung von Wirtschaftsplänen: Eine wichtige Pflicht der Hausverwaltung ist es, Wirtschaftspläne zu erstellen, in denen Angaben zu geplanten Ausgaben für beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen festgehalten sind.
• Aufstellung der Hausordnung: Es ist die Pflicht der Hausverwaltung, die Hausordnung aufzustellen und durchzusetzen. Die Hausordnung ist ein wichtiger Bestandteil des Zusammenlebens innerhalb einer Immobilie, weil die Hausordnung allgemeingültige Verhaltensregeln für alle Mieter und Eigentümer innerhalb des gemeinschaftlich genutzten Raums vorgibt.

Welche Qualifikationspflichten gibt es für Hausverwalter?

Für Hausverwalter gibt es keine Qualifikationspflichten. Grundsätzlich ist es jedem erlaubt, sich als Hausverwalter niederzulassen. Für zertifizierte Hausverwalter besteht die Qualifikationspflicht, eine Prüfung vor der IHK abzulegen. 

Für Hausverwalter ist es sinnvoll, sich zertifizieren zu lassen, weil Wohnungseigentumsgemeinschaften seit dem 01.12.2023 das Recht auf einen zertifizierten Verwalter haben. Die Zertifizierung ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal, das bei potentiellen Kunden Vertrauen weckt.

Verpflichtend sind für einen Hausverwalter Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Geordnete Vermögensverhältnisse bedeutet, dass der Verwalter keine großen Schulden oder Insolvenzen haben darf. 

Für Hausverwalter ist es Pflicht, über eine Berufshaftpflichtversicherung zu verfügen. Die Berufshaftpflichtversicherung stellt sicher, dass finanzielle Schäden gedeckt sind, wenn die Hausverwaltung einen Fehler macht (z. B. fehlerhafte Nebenkostenabrechnung).

Für eine Hausverwaltung zwar nicht Pflicht, doch lohnenswert, sind einschlägige Qualifikationen wie eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Immobilienassistenten. Die IHK bietet einen zertifizierten Lehrgang zum geprüften Immobilienfachwirt und Wohnungsfachwirt an. Wer sich zum Hausverwalter qualifizieren lassen will, kann sich zum Beispiel zum Dipl. Kaufmann ausbilden lassen oder Immobilienwirtschaft und Immobilienmanagement studieren.

Grundsätzlich sollten Hausverwalter über ausreichend Fachwissen verfügen, um ihre Tätigkeit auszuüben. Ihre Expertise weisen Hausverwaltungen über ihre Qualifikationen nach, auch wenn diese keine Pflicht sind.

Welche Weiterbildungspflichten gibt es für Hausverwalter?

Für Hausverwalter gibt es die Weiterbildungspflicht, mindestens 20 Stunden Fortbildung innerhalb von 3 Jahren zu absolvieren. Die Weiterbildungspflicht gilt für den Geschäftsführer und alle Angestellten. Die vom Gesetz vorgeschriebenen Weiterbildungsmaßnahmen sind Voraussetzung für die Tätigkeit als Hausverwaltung.

Die Weiterbildungspflicht für Hausverwalter gilt seit dem 01.08.2018. Vor dem 01.08.2018 war es für Hausverwalter nicht notwendig, sich fortzubilden. Heute werden Verstöße gegen die Weiterbildungspflicht mit einem Bußgeld geahndet. Gute Hausverwalter nehmen mehr als das gesetzlich vorgeschriebene Minimum an Weiterbildungen in Anspruch, um ihr Wissen effektiv zu erweitern.

Wir von hausverwaltung-hamburg.com / NOVITA nehmen regelmäßig an Weiterbildungen teil, um unsere Expertise auszubauen und immer auf dem aktuellen Wissensstand zu sein. Wir sind eine seriöse und zuverlässige Hausverwaltung, die gewissenhaft arbeitet und ihr Geld wert ist. Auch wenn eine Hausverwaltung keine Pflicht ist, glauben wir daran, dass wir für Sie und Ihre Immobilie wertvolle Arbeit leisten können. Mit unserer großen Fachkompetenz verhelfen wir Ihrer Immobilie zu einem reibungslosen Betrieb.