WEG ohne Verwalter: Wie funktioniert das?

Eine WEG ohne Verwalter funktioniert, indem die Eigentümergemeinschaft die Aufgaben der Verwaltung selbst übernimmt. Eine WEG ohne Verwalter funktioniert vorrangig bei kleinen Eigentümergemeinschaften mit weniger als 9 Wohneinheiten. WEGs mit 9 oder mehr Einheiten brauchen einen zertifizierten Verwalter.

Vorteile einer WEG ohne Verwalter sind vor allem das Wegfallen von Verwaltergebühren und eine verstärkte Kontrolle über die Verwaltungsprozesse. Wichtige Nachteile einer WEG ohne Verwalter sind unter anderem eine fehlende Struktur und eine unklare Aufgabenverteilung. 

Wenn eine WEG keinen Verwalter hat, ist es gegebenenfalls möglich, durch Beschluss der Eigentümerversammlung eine neue Hausverwaltung einzustellen.

Wir von hausverwaltung-hamburg.com sind eine professionelle Hausverwaltung, die sich mit allen Verwaltungsangelegenheiten bestens auskennt. 

Im Folgenden erklären wir genau, was eine WEG ohne Verwalter ist.

Was ist eine WEG ohne Verwalter?

Eine WEG ohne Verwalter ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die auf eine externe Hausverwaltung verzichtet und die Verwaltung ihrer Immobilie stattdessen selbst übernimmt. Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, die Verwaltungsaufgaben unter sich aufzuteilen oder ein Mitglied zum Verwalter zu ernennen.

Einer WEG ohne Verwalter ist es nur dann erlaubt, die Verwaltung der Immobilie gemeinsam zu übernehmen, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft mit höchstens 8 Wohneinheiten handelt und wenn weniger als ein Drittel der WEG-Mitglieder die Einstellung eines zertifizierten Verwalters fordert. WEGs mit 9 oder mehr Wohneinheiten sind dazu verpflichtet, einen zertifizierten Verwalter einzustellen. So geht es aus dem Wohnungseigentumsgesetz §19 Abs. 2 Nr. 6 hervor. Der zertifizierte Verwalter kann entweder aus den eigenen Reihen stammen oder eine externe Hausverwaltung sein. 

Für WEGs ist es schwierig, vollständig ohne Verwalter zu funktionieren, weil es rechtliche Hürden gibt. Sobald es sich um eine WEG mit mehr als 8 Wohneinheiten handelt oder mindestens ein Drittel der Eigentümergemeinschaft einen zertifizierten Verwalter verlangt, ist es nicht mehr erlaubt, auf einen zertifizierten Verwalter zu verzichten. Die Eigentümergemeinschaft darf einen Verwalter aus den eigenen Reihen bestimmen, dieser muss jedoch zertifiziert sein. Andernfalls ist die WEG dazu verpflichtet, einen zertifizierten externen Hausverwalter einzuberufen.

Eine WEG ohne Verwalter bedeutet weder, dass sie keinen gesetzlichen Anforderungen unterliegt, noch dass sie automatisch rechtswidrig ist. Eine WEG ohne Verwalter sollte genau prüfen, ob sie laut Gesetz eine zertifizierte Hausverwaltung benötigt und ob ein externer Hausverwalter sinnvoll ist.

Wie funktioniert eine WEG ohne Verwalter?

Eine WEG ohne Verwalter funktioniert, indem die Eigentümergemeinschaft die Verwaltungsaufgaben selbst übernimmt oder einen zertifizierten Verwalter aus den eigenen Reihen bestimmt. Die Mitglieder der WEG oder der zertifizierte Verwalter übernehmen alle anfallenden Verwaltungsaufgaben.

Zu den wichtigsten Aufgaben einer WEG ohne Verwalter zählen zum Beispiel die Einberufung von Eigentümerversammlungen, die Planung von Instandhaltungsmaßnahmen und die Erstellung sowie Durchsetzung der Hausordnung. 

Damit eine WEG ohne Verwalter funktioniert, dürfen bestimmte Aufgaben wie die Erstellung von Wirtschaftsplänen, die Begehung der Wohnanlage, die Gewährleistung der Verkehrssicherheit und die Kontrolle der Geldflüsse nicht vernachlässigt werden. 

WEGs ohne Verwalter funktionieren, indem die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft klar und transparent miteinander kommunizieren sowie Rollen und Aufgaben klar verteilen. Konflikte zwischen den Mitgliedern gilt es zu vermeiden, damit die WEG ohne Verwalter nicht handlungsunfähig wird.

Die Mitglieder einer WEG ohne Verwalter benötigen ein hohes Maß an Fachwissen und Einsatzbereitschaft, um alle Verwaltungsaufgaben gewissenhaft zu erfüllen. Bestimmt die WEG einen zertifizierten Verwalter aus ihren eigenen Reihen, ist von diesem ein noch größerer Einsatz gefordert, weil er alle Verwaltungsaufgaben alleine abarbeiten muss. 

Was sind die Vorteile einer WEG ohne Verwalter?

Die wichtigsten Vorteile einer WEG ohne Verwalter sind, dass man keine Verwaltergebühren bezahlt, mehr Kontrolle hat und gemeinschaftliche Entscheidungen trifft. In einer WEG ohne Verwalter sind schnellere Entscheidungen möglich und man hat kein Risiko, an einen unseriösen Verwalter zu geraten.

Nachfolgend sind die wesentlichen Vorteile einer WEG ohne Verwalter aufgelistet.

• Keine Verwaltergebühren: Eine WEG ohne Verwalter hat den Vorteil, dass keine Verwaltungsgebühren anfallen. Fehlende Verwaltungsgebühren sind eine deutliche Kostenersparnis, weil lediglich die Kosten für den reinen Betrieb der Immobilie übrig bleiben.
• Mehr Kontrolle: Eine WEG ohne Verwalter hat mehr Kontrolle und ist in der Lage, die Verwaltungsprozesse flexibel zu gestalten, weil sie Entscheidungen eigenständig trifft. Bei einer WEG mit Verwalter hingegen werden die Entscheidungen von der Hausverwaltung getroffen und lediglich von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet.
• Gemeinschaftliche Entscheidungen: Eigentümergemeinschaften ohne Verwalter sind in der Lage, gemeinschaftliche Entscheidungen zu treffen, die das Gemeinschaftsgefühl stärken. Durch die gemeinsame Beteiligung an Entscheidungen wird das Identifikationsgefühl mit der Immobilie und der Gemeinschaft unter den Mitgliedern gefördert.
• Schnellere Entscheidungen: Ohne Verwalter ist es der WEG möglich, schnellere Entscheidungen zu treffen, weil nicht erst die Hausverwaltung benachrichtigt werden muss. In dringenden Fällen sind WEGs ohne Verwalter in der Lage, Probleme umgehend zu beheben.
• Keine unseriösen Verwalter: Eine WEG ohne Verwalter hat den Vorteil, dass für sie kein Risiko besteht, an einen unseriösen Verwalter zu geraten. Unseriöse Verwalter nehmen ihre Aufgabe nicht ernst und verfügen nicht über das notwendige Fachwissen. Durch die Inkompetenz unseriöser Hausverwalter entstehen potentiell schwere finanzielle Schäden für die Eigentümergemeinschaft.

Was sind die Nachteile einer WEG ohne Verwalter?

Die wichtigsten Nachteile einer WEG ohne Verwalter sind die fehlende Struktur, eine unklare Aufgabenverteilung und die fehlende fachliche Ausbildung. Bei einer WEG ohne Verwalter führen Formfehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung potentiell zu anfechtbaren Beschlüssen.

Nicht zu vernachlässigen sind bei einer WEG ohne Verwalter Nachteile wie die potentielle Handlungsunfähigkeit, fehlende berufliche Erfahrung und gesetzliche Hürden. Persönliche Konflikte, Haftungsrisiken und das Unterschätzen des Verwaltungsaufwands erschweren die Existenz einer WEG ohne Verwalter.

Im Folgenden sind die wesentlichen Nachteile einer WEG ohne Verwalter zusammengefasst.

• Fehlende Struktur: Ein wichtiger Nachteil einer WEG ohne Verwalter ist die fehlende Struktur, durch die die Hausverwaltungsprozesse weniger effizient werden. Viele WEGs ohne Verwalter verfügen zum Beispiel nicht über ausreichend Kontakte zu potentiellen Partnern wie Handwerker, Architekten und Reinigungsunternehmen. Durch fehlende Strukturen ist es möglich, dass dringende Aufgaben nicht umgehend erledigt werden können.
• Unklare Aufgabenverteilung: In einer WEG ohne Verwalter besteht das Risiko einer unklaren Aufgabenverteilung, weil die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sich zunächst absprechen müssen, wer was übernimmt. Bei einer unklaren Aufgabenverteilung besteht die Gefahr, dass sich bei anfallenden Aufgaben niemand zuständig fühlt und die betreffende Aufgabe unerfüllt bleibt.
• Fehlende fachliche Ausbildung: Den meisten Mitgliedern einer WEG ohne Verwalter fehlt es an einer angemessenen fachlichen Ausbildung, um die anfallenden Verwaltungsaufgaben effektiv zu erledigen. Für die Verwaltung einer Immobilie sind zum Beispiel tiefgreifende Fachkenntnisse in den Bereichen Instandhaltung, Buchführung und Recht notwendig.
• Formfehler bei der Einberufung und Einladung: Bei einer WEG ohne Verwalter sind Formfehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung und bei den entsprechenden Einladungen möglich. Formfehler machen die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen potentiell rechtlich anfechtbar.
• Potentielle Handlungsunfähigkeit: WEGs ohne Verwalter geraten in Gefahr, handlungsunfähig zu werden, wenn ihnen die notwendige Expertise fehlt, um komplexe Aufgaben kompetent zu erfüllen. Ein weiteres Risiko für Handlungsunfähigkeit sind Konflikte zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Wenn sich die Mitglieder der WEG uneins über die weitere Entwicklung der Immobilie sind, führt dies potentiell zu Stillstand.
• Fehlende berufliche Erfahrung: Den meisten Mitgliedern innerhalb einer WEG ohne Verwalter mangelt es an beruflicher Erfahrung im Bereich Immobilienwirtschaft, um die anfallenden Verwaltungsaufgaben routiniert zu erfüllen. Für WEGs ohne Verwalter stellt die Selbstverwaltung eine steile Lernkurve dar.
• Gesetzliche Hürden: Eine WEG ohne Verwalter sieht sich gesetzlichen Hürden ausgesetzt und ist dadurch leicht anfechtbar. Zunächst ist eine WEG ohne zertifizierten Verwalter nur bei Eigentümergemeinschaften mit weniger als 9 Wohneinheiten möglich. Sobald mindestens ein Drittel der Eigentümer die Einstellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, ist die Selbstverwaltung nicht mehr möglich. 
• Persönliche Konflikte: Persönliche Konflikte entstehen bei einer WEG ohne Verwalter schnell, wenn sich die Eigentümer nicht einig über die Entwicklung der Immobilie, Verwaltungsprozesse oder Zuständigkeiten sind. Persönliche Konflikte unter den Mitgliedern der WEG verringern die Effektivität der Verwaltung und führen im schlimmsten Fall zu einem Stillstand.
• Haftungsrisiken: WEGs ohne Verwalter sehen sich großen Haftungsrisiken ausgesetzt, weil es bei der Verwaltung einer Immobilie zahlreiche rechtliche Anforderungen gibt, die es zu erfüllen gilt. Wenn sich die Mitglieder der WEG nicht ausreichend mit den Gesetzen auskennen, laufen sie Gefahr, haftbar zu werden. Mögliche Haftungsrisiken bei einer WEG ohne Verwalter entstehen zum Beispiel durch fehlerhafte Jahresabrechnungen.
• Unterschätzen des Verwaltungsaufwands: Eine WEG ohne Verwalter läuft Gefahr, den Aufwand zu unterschätzen, der bei der Verwaltung einer Immobilie entsteht. Die Verwaltung einer Immobilie erfordert großen Zeitaufwand und Einsatz von allen WEG Mitgliedern. Die Eigentümer sind gefordert, die zeitintensiven Verwaltungsaufgaben in ihrer Freizeit und ehrenamtlich zu erledigen. Viele Mitglieder einer WEG ohne Verwalter stellen fest, dass sie vom Verwaltungsaufwand überfordert sind.

Was tun, wenn eine WEG keinen Verwalter hat?

Wenn eine WEG keinen Verwalter hat, führt die WEG die Verwaltungsarbeit selbst aus, sofern alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Das Gesetz fordert für eine WEG ohne Verwalter, dass die WEG weniger als 9 Wohneinheiten umfasst und dass weniger als ⅓ der Mitglieder einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Wenn eine WEG plötzlich ihren Verwalter verliert, beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein ermächtigtes Mitglied der Eigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung ein. Auf der Eigentümerversammlung entscheiden die Mitglieder darüber, ob eine neue Hausverwaltung eingestellt wird. 

Für die Einstellung einer neuen externen Hausverwaltung ist es notwendig, mindestens 3 Angebote einzuholen. Als Alternative zu einer externen Hausverwaltung ist es möglich, dass auf der Eigentümerversammlung ein designierter Verwalter aus den eigenen Reihen bestimmt wird, vorausgesetzt das betreffende Mitglied verfügt über eine Zertifizierung als Hausverwalter.

Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Selbstverwaltung nicht erfüllt sind und die WEG nicht in der Lage ist, einen Verwalter einzuberufen, wird ein neuer Hausverwalter gerichtlich festgelegt. Als WEG sollte man es vermeiden, es zur Einstellung eines Notverwalters durch ein Gericht kommen zu lassen, weil dies mit erheblichen Gerichtskosten verbunden ist. Zudem brauchen Gerichte oft Monate, um über die Einstellung eines Notverwalters zu entscheiden. In der Zeit ohne designierte Verwaltung bleibt die WEG handlungsunfähig.

WEG Verwaltung bei NOVITA / hausverwaltung-hamburg.com

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hausverwaltung-hamburg.com / NOVITA GmbH wurde von Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter gegründet, der mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor verzeichnet. Parallel leitet Markus Walter die Immobilienunternehmen INCITA Invest und RENOVITA, mit denen sich im Rahmen der WEG Verwaltung komplexe Investitionen und Bauvorhaben umsetzen lassen.

Zu unseren wichtigsten Leistungen als WEG Verwaltung gehören die Instandhaltung, die Einberufung von Eigentümerversammlungen und die Durchsetzung der Hausordnung. Wir sind eine Hausverwaltung, die große Expertise einsetzt und transparent arbeitet. Mit unseren digitalen Mitteln verwalten wir Immobilien effizient sowohl in Hamburg als auch deutschlandweit. Gerne übernehmen wir die Verwaltung Ihrer Immobilie, wenn Sie aktuell eine WEG ohne Verwalter sind und dies ändern möchten.