WEG ist die Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus allen Eigentümern innerhalb einer Wohnanlage besteht. Die WEG verfügt gemeinsam über alle Gemeinschaftsflächen innerhalb der Wohnanlage und trifft Entscheidungen zur weiteren Entwicklung der Immobilie.
Alternativ zur Wohnungseigentümergemeinschaft steht WEG auch für das Wohnungseigentümergesetz. Das WEG-Gesetz macht Vorgaben zur Organisation und Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sobald innerhalb einer Wohnanlage mehrere Sondereigentumsrechte existieren. Die WEG gilt als juristische Entität, die verklagen und verklagt werden kann.
Zu den wichtigsten Rechten einer WEG gehören unter anderem das Recht zur Veränderung der gesetzlichen Kostenverteilung, das Recht auf freie Nutzung der Wohnung und das Recht auf Teilnahme an Eigentümerversammlungen.
Zu den wichtigsten Pflichten einer WEG zählen unter anderem die Pflicht zur Instandhaltung, die Anzeigepflicht bei Schäden und die Pflicht zur Befolgung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen. Für WEGs ist es sinnvoll, eine WEG-Verwaltung einzustellen, um den reibungslosen Betrieb der Immobilie sicherzustellen.
Wir von NOVITA / hausverwaltung-hamburg.com sind eine professionelle WEG-Verwaltung, die zuverlässig arbeitet und für ihre Kunden wichtige Aufgaben wie die Organisation von Eigentümerversammlungen und die Planung und Umsetzung von Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt.
Im Folgenden erklären wir genau, was eine WEG ist.
Eine WEG (kurz für Wohnungseigentümergemeinschaft) ist die Gesamtheit aller Parteien, die in einem Mehrparteienhaus wohnen oder dort Eigentum besitzen. Die WEG besteht aus allen Eigentümern innerhalb einer Wohnanlage.
Eine WEG umfasst sowohl Gemeinschaftseigentum als auch Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet alle gemeinschaftlich genutzten Flächen, die zum Gebäude und zum Grundstück dazu gehören. Gemeinschaftlich genutzte Flächen innerhalb einer WEG sind zum Beispiel das Treppenhaus, Außenanlagen und Gartenflächen. Sondereigentum sind die Wohneinheiten innerhalb der WEG und gehören ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer.
Das Gemeinschaftseigentum innerhalb einer WEG wird von allen beteiligten Eigentümern gemeinsam verwaltet und bewirtschaftet. Über ihr Sondereigentum können alle Eigentümer frei verfügen. WEGs haben die Möglichkeit, eine Hausverwaltung einzustellen, um die Verwaltung der gemeinschaftlichen Flächen zu übernehmen. Für die Verwaltung des Sondereigentums ist eine Sondereigentumsverwaltung notwendig.
Das WEG Gesetz ist eine rechtliche Verordnung, die das Wohnungseigentum sowie das Dauerwohnrecht regelt und die Bildung von Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes ermöglicht sowie Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung enthält.
Das WEG Gesetz enthält rechtliche Grundlagen für Wohnungseigentum in Deutschland. Für Wohnungseigentümer ist das WEG Gesetz hoch relevant, weil es den Umgang mit ihrem Wohnungseigentum bestimmt. Das WEG Gesetz enthält zum Beispiel Vorgaben zur Entstehung von Wohnungseigentümergemeinschaften sowie zu ihren Rechten und Pflichten.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn Wohnungseigentum nach § 3 WEG eingeräumt wird. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht immer, sobald ein Gebäude per Teilungserklärung in separates Wohnungseigentum aufgeteilt wird.
Eine WEG entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, das ist in § 9a des Wohnungseigentümergesetzes definiert.
Die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist untrennbar mit dem Besitz von Sondereigentum verbunden. Sondereigentum ist der eigenständige Besitz einer Eigentumswohnung und damit abgetrennt vom Gemeinschaftseigentum, das der gesamten WEG gehört. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft beginnt im Moment ihrer Entstehung mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher und endet mit der Beendigung der Gemeinschaft. Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft begründet sich in ihrer Parteifähigkeit, sodass sie klagen und verklagt werden kann.
Durch ihre Rechtsfähigkeit hat die Eigentümergemeinschaft Rechte und Pflichten sowie die Möglichkeit, eigenes Vermögen zu bilden. Als rechtsfähige Entität agiert die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl nach außen gegenüber Dritten (z. B. Handwerkern, Reinigungsdiensten und Behörden) als auch nach innen gegenüber ihren eigenen Mitgliedern.
Dass die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist und damit Rechte und Pflichten hat sowie in der Lage ist, zu klagen und verklagt zu werden, geht aus § 9a des Wohnungseigentümergesetzes hervor.
Die wichtigsten Rechte, die eine WEG hat, sind die Änderung der gesetzlichen Kostenverteilung, die freie Nutzung ihrer Wohnung und die Teilnahme an Eigentümerversammlungen. WEG-Mitglieder haben das Recht, Verwaltungsunterlagen einzusehen, das Gemeinschaftseigentum mitzunutzen und die Hausordnung mitzubestimmen.
Im Folgenden sind die wesentlichen Rechte einer WEG erklärt.
Eine WEG hat das Recht, die gesetzliche Kostenverteilung zu ändern, indem sie eine andere Kostenverteilung festlegt, als sie vom Gesetz vorgesehen ist. Das Gesetz sieht normalerweise vor, dass die Kosten entsprechend der Eigentumsanteile auf die Eigentümer verteilt werden.
Dass die Kostenverteilung in einer WEG normalerweise entsprechend der Eigentumsanteile der einzelnen Eigentümer stattfindet und dass eine Änderung dieser Kostenverteilung möglich ist, geht aus § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentümergesetzes hervor.
Eine Änderung der Kostenverteilung durch die WEG ist zum Beispiel sinnvoll, wenn die Kosten nicht nach Eigentumsanteilen, sondern nach tatsächlicher Nutzung verteilt werden sollen. Durch die Änderung der Kostenverteilung ist es beispielsweise möglich, dass ein Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss sich nicht an den Kosten des Aufzugs beteiligt.
Die Änderung der Kostenverteilung durch die WEG ist nur rechtskräftig, wenn sie auf der Eigentümerversammlung per Beschluss gefasst wird.
Die Mitglieder einer WEG haben innerhalb ihrer eigenen Wohnung das freie Verfügungsrecht und haben die Möglichkeit, die Wohnung nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten. Die freie Nutzung ihrer Wohnung durch die Eigentümer beruht auf der Tatsache, dass es sich rechtlich um Sondereigentum handelt.
Sondereigentum unterscheidet sich von Gemeinschaftseigentum insofern, als es sich nicht um die gemeinschaftlich genutzten Flächen, sondern ausschließlich um die Eigentumswohnung und dazu gehörende Gebäudebestandteile wie Böden, Wände und Türen handelt.
Seine eigene Wohnung und die dazugehörigen Gebäudebestandteile darf der Eigentümer nach eigenem Gutdünken verändern, solange das Gemeinschaftseigentum nicht von den Änderungen betroffen ist. Bestandteile wie Balkon, Terrasse und Lagerräume (z. B. im Keller) gehören wie die Wohnung selbst zum Sondereigentum und dürfen frei gestaltet werden.
Zusätzlich zur freien Gestaltung der Eigentumswohnung und ihrer Bestandteile ist es den Mitgliedern einer WEG erlaubt, ihre Wohnung selbst zu bewohnen sowie sie zu vermieten oder zu verpachten.
Das Recht auf die freie Nutzung der Wohnung für Eigentümer geht aus § 13, Abs. 1 des Wohnungseigentümergesetzes hervor.
Mitglieder einer WEG haben das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen, um dort über wichtige Entscheidungen abzustimmen. Wichtige Sachverhalte, über die bei einer Eigentümerversammlung entschieden wird, sind zum Beispiel die Einstellung einer Hausverwaltung und Instandhaltungsmaßnahmen.
Als Standard gilt bei Eigentümerversammlungen, dass jedes WEG-Mitglied eine Stimme erhält, unabhängig davon, wie viel Wohnraum es innerhalb der WEG besitzt. Entsprechend des Standards haben WEG-Mitglieder mit beispielsweise 2 Wohnungen nicht mehr Stimmen als WEG-Mitglieder mit einer Wohnung. WEGs haben das Recht, die Regelung der Stimmenverteilung zu ändern.
Das Recht auf die Teilnahme an Eigentümerversammlungen beinhaltet, dass man von der Versammlung nicht wegen Platzmangel ausgeschlossen werden darf. Wenn der Raum, in dem die Eigentümerversammlung stattfindet, nicht genügend Platz für alle WEG-Mitglieder bietet, muss zwingend eine Möglichkeit gefunden werden, alle Eigentümer an der Versammlung teilhaben zu lassen (z. B. über digitale Kanäle). Alle Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden, bei der einzelne Mitglieder aufgrund von Platzmangel nicht teilhaben konnten, gelten als unwirksam.
Die Eigentümerversammlung darf nur von WEG-Mitgliedern und berechtigten Dritten wie der Hausverwaltung einberufen werden. Wird die Eigentümerversammlung von unberechtigten Dritten einberufen, gelten alle auf ihr gefassten Beschlüsse als unwirksam.
Jeder Wohnungseigentümer in einer WEG hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen und zu überprüfen. Für das Einsehen der Verwaltungsunterlagen spielt es keine Rolle, ob die Verwaltung von der WEG selbst oder von einer externen Hausverwaltung durchgeführt wird.
Das Einsehen der Verwaltungsunterlagen beruht auf dem Grundrecht der WEG-Mitglieder auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Dass jeder Eigentümer das Recht hat, Verwaltungsunterlagen anzufordern, steht in § 18, Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Das Einsehen der Verwaltungsunterlagen ist eine wichtige Methode zur Kontrolle der Verwaltung. Gerade bei WEGs mit einer Hausverwaltung ist es wichtig, die Verwaltung regelmäßig zu kontrollieren, um sicherzustellen, dass sie im besten Interesse der Eigentümergemeinschaft arbeitet.
Neben Verwaltungsunterlagen dürfen Eigentümer auch Abrechnungen und Verträge anfordern, die Teil der Verwaltungsarbeit sind. Abrechnungen aus der Verwaltungsarbeit betreffen zum Beispiel Jahresabrechnungen und Hausgeldabrechnungen. Verträge aus der Verwaltungsarbeit sind zum Beispiel Verträge mit Dienstleistern wie Handwerkern und Reinigungsdiensten. Hintergrund ist, dass man als WEG-Mitglieder die Abrechnungen auf ihre Korrektheit und Nachvollziehbarkeit und Verträge auf ihre Sinnhaftigkeit hin überprüfen sollte.
Jedes Mitglied einer WEG hat das Recht, das Gemeinschaftseigentum mitzunutzen. Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was nicht zum Sondereigentum der WEG-Mitglieder gehört, also zum Beispiel Treppenhäuser, Aufzüge, Abstellplätze und Außenanlagen.
Die Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum erhalten WEG-Mitglieder automatisch, sobald sie eine Wohnung innerhalb der WEG kaufen. Zum Mitnutzungsrecht des Gemeinschaftseigentums zählt unter anderem das Recht zur Teilhabe an Entscheidungen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Auf der Eigentümerversammlung stimmen WEG-Mitglieder zum Beispiel über Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen für die gemeinschaftlich genutzten Flächen ab.
WEG-Mitglieder haben das Recht, die Hausordnung für die gemeinschaftlich genutzten Flächen mitzubestimmen. Normalerweise erstellt die Hausverwaltung die Hausordnung für die Immobilie. Die Hausverwaltung ist nur gültig, wenn die Eigentümer ihr zustimmen. Die Eigentümer dürfen Änderungen an der Hausordnung vornehmen.
Die Hausordnung enthält Vorgaben zum Verhalten und Zusammenleben in den gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Treppenhäusern, Außenanlagen und Abstellplätzen. Die Hausordnung gibt zum Beispiel vor, wie die Reinigung des Gemeinschaftseigentums zu handhaben ist und in welchem Zeitraum Nachtruhe zu herrschen hat.
Eigentümer in einer WEG haben das Recht, bauliche Veränderungen an ihrem Sondereigentum vorzunehmen, solange dabei das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird. Für bauliche Veränderungen am Sondereigentum benötigen Eigentümer keine Zustimmung durch die anderen WEG-Mitglieder.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern die Zustimmung der anderen WEG-Mitglieder, sofern es sich um größere Bauvorhaben handelt, die sich sichtbar auf die Immobilie auswirken. Kleinere bauliche Vorhaben am Gemeinschaftseigentum sind ohne Zustimmung der anderen Eigentümer möglich.
Über bauliche Vorhaben am Gemeinschaftseigentum wird auf der Eigentümerversammlung abgestimmt. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum betreffen zum Beispiel die Heizungsanlage oder das Dach des Gebäudes.
Die WEG hat das Recht, auf der Eigentümerversammlung Beschlüsse zur weiteren Entwicklung der Immobilie zu fassen. Beschlüsse, die auf der Eigentümerversammlung gefasst werden, betreffen zum Beispiel die Einstellung einer Hausverwaltung sowie die Absegnung der Hausordnung und des Wirtschaftsplans.
Beschlüsse sind in einer WEG fast immer notwendig, wenn es um den Betrieb und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Veränderungen am Sondereigentum erfordern keine Beschlüsse der WEG, sondern sind allein Sache des jeweiligen Eigentümers.
Die WEG hat das Recht, von jedem Eigentümer Hausgeld einzufordern. Die Höhe des Hausgeldes muss per Beschluss auf der Eigentümerversammlung festgelegt werden. Vom Hausgeld wird unter anderem der Betrieb der Immobilie finanziert.
Neben dem generellen Betrieb der Immobilie wird das Hausgeld unter anderem als Rücklage für zukünftige Finanzierungen von Instandhaltungsmaßnahmen sowie für andere Ausgaben genutzt. Die Hausverwaltung wird ebenfalls vom Hausgeld bezahlt.
Die wichtigsten Pflichten, die eine WEG hat, sind die Instandhaltung, die Anzeigepflicht bei Schäden sowie die Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen. WEGs haben Duldungspflichten und müssen sich an den Kosten der Verwaltung beteiligen sowie eine Hausverwaltung einstellen.
Bedeutende Pflichten der WEG sind die Zahlung des Hausgeldes, die Gebrauchspflicht und die Einholung der Zustimmung bei baulichen Veränderungen.
Im Folgenden sind die wesentlichen Pflichten erklärt, die eine WEG hat.
Eine der wichtigsten Pflichten einer WEG ist die Instandhaltung. Bei der Instandhaltung sorgt die WEG dafür, dass die Immobilie in einem guten baulichen Zustand bleibt. Zur Instandhaltung gehören zum Beispiel die Reparatur von Schäden und die Erneuerung veralteter Gebäudebestandteile (z. B. das Dach).
Die Pflicht der WEG zur Instandhaltung geht aus § 19, Abs. 2 des Wohnungseigentümergesetzes hervor, wo explizit steht, dass die Eigentümergemeinschaft zur “ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums” verpflichtet sind.
Die Instandhaltung durch die WEG dient dem Schutz des Gemeinschaftseigentums und dem Werterhalt der Immobilie. Die Pflicht zur Instandhaltung ist so wichtig, weil die Immobilie nicht einem einzelnen Eigentümer gehört, sondern mehreren. Instandhaltungsmaßnahmen werden in einer WEG durch das Hausgeld finanziert.
Für die WEG ist es möglich, die Pflicht zur Instandhaltung an eine Hausverwaltung abzugeben. Die Hausverwaltung plant und realisiert Instandhaltungsmaßnahmen im besten Interesse der Eigentümer.
Bei der Entdeckung von Schäden haben Mitglieder einer WEG eine Anzeigepflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Die Anzeigepflicht bei Schäden gibt es zum Schutz des Gemeinschaftseigentums. Werden Schäden von den WEG-Mitgliedern nicht angezeigt, besteht die Gefahr, dass sich die Schäden ausbreiten.
In gravierenden Fällen kann ein Ignorieren der Anzeigepflicht bei Schäden zu Schadensersatzforderungen durch die anderen WEG-Mitglieder führen. Die Anzeigepflicht bei Schäden innerhalb einer WEG ist ein elementarer Bestandteil der Instandhaltung.
Die WEG hat die Pflicht, gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, wie es in § 14, Abs. 1 des Wohnungseigentümergesetzes festgehalten ist. Das Wohnungseigentumsgesetz ist ein wesentliches Regelwerk, an das sich WEGs und ihre Mitglieder zu halten haben.
Das WEG-Gesetz macht zum Beispiel Vorgaben zur Einberufung von Eigentümerversammlungen und zur ordnungsgemäßen Verwaltung. In manchen Fällen steht es WEGs frei, vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen zu treffen, zum Beispiel bei der Verteilung der Kosten.
Mitglieder einer WEG haben Duldungspflichten, bei denen sie bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum akzeptieren müssen, wenn die Veränderungen zur Instandhaltung notwendig sind.
Bauliche Veränderungen in ihrem Sondereigentum müssen WEG-Mitglieder dulden, wenn dies zum Erhalt des Gemeinschaftseigentum beiträgt. Teil der Duldungspflichten ist es zum Beispiel, Handwerkern Zutritt zur Eigentumswohnung zu gewähren, wenn es notwendig ist.
Die Duldungspflichten greifen nur, wenn die Eingriffe am Gemeinschafts- oder Sondereigentum wirklich notwendig sind und in einem angemessenen Rahmen verlaufen.
Mitglieder einer WEG sind dazu verpflichtet, sich an den Kosten der Verwaltung zu beteiligen. Zu den Kosten der Verwaltung zählen zum Beispiel das Verwalterhonorar, Kosten für die Eigentümerversammlung und Bürokosten. Die Kosten der Verwaltung werden üblicherweise über das Hausgeld gedeckt.
Verwaltungskosten, an denen sich die Eigentümer nicht beteiligen müssen, sind zum Beispiel die Kosten für die Gartenpflege, Hausmeisterdienste und die Verkehrssicherung. Bei der Gartenpflege, Hausmeisterdiensten und der Verkehrssicherung handelt es sich weniger um Verwaltungskosten und mehr um Betriebskosten. WEG-Mitglieder müssen die Betriebskosten nicht selbst tragen, weil sich diese auf die Mieter umlegen lassen.
WEGs sind dazu verpflichtet, eine Hausverwaltung einzustellen, wenn sie eine bestimmte Größe überschreiten. Eigentümergemeinschaften mit mindestens 9 Eigentumswohnungen müssen eine zertifizierte Hausverwaltung haben. Der zertifizierte Hausverwalter kann ein WEG-Mitglied sein oder extern bestellt werden.
Kleineren WEGs mit weniger als 9 Wohneinheiten ist es erlaubt, die Verwaltung ihrer Immobilie selbst zu übernehmen. Bei kleinen WEGs spielt es keine Rolle, ob die Eigentümer die Verwaltung der Immobilie gemeinsam bewältigen oder ob nur ein einzelnes WEG-Mitglied die Rolle des Verwalters übernimmt.
Die Regelung, dass von der WEG eine zertifizierte Hausverwaltung eingestellt werden muss, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft mit 9 oder mehr Sondereigentumsrechten handelt, geht aus § 19, Abs. 2 Wohnungseigentümergesetz hervor.
Die WEG-Mitglieder haben die Pflicht, Hausgeld zu zahlen. Das Hausgeld ist eine regelmäßige Zahlung der Eigentümer, die dazu verwendet wird, um zum Beispiel Verwaltungskosten und Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren.
Das Hausgeld der WEG wird unter anderem genutzt, um finanzielle Rücklagen aufzubauen. Die Rücklagen werden eingesetzt, wenn unvorhergesehen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen notwendig sind.
Die Gebrauchspflicht besagt, dass Mitglieder einer WEG das Gemeinschaftseigentum und ihr Sondereigentum nur so gebrauchen dürfen, dass es die anderen Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt.
Laut Gebrauchspflicht dürfen WEG-Mitglieder zum Beispiel nicht zu laut sein, keinen übermäßigen Schmutz verursachen oder private Objekte auf gemeinschaftlichen Flächen abstellen, sodass Wege oder der Zugang zu wichtigen Anlagen versperrt werden. Die Gebrauchspflicht bedeutet für Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft, Rücksicht aufeinander zu nehmen.
Mitglieder einer WEG haben die Pflicht, bei größeren baulichen Veränderungen die Zustimmung der restlichen Eigentümer einzuholen. Durch die Einholung der Zustimmung für größere bauliche Vorhaben werden Konflikte gemieden und das Gemeinschaftseigentum geschützt.
Größere bauliche Vorhaben betreffen zum Beispiel den Einbau eines neuen Daches. Kleinere bauliche Veränderungen benötigen nicht unbedingt die Zustimmung der anderen Eigentümer. Kleine bauliche Vorhaben brauchen nur die Zustimmung der restlichen WEG-Mitglieder, wenn sie von den Vorhaben betroffen werden.
Handelt es sich um bauliche Veränderungen zur Abwendung von Schäden, ist jeder Eigentümer berechtigt, entsprechende Maßnahmen ohne Zustimmung der WEG in die Wege zu leiten. So steht es in § 18, Abs. 3 des Wohnungseigentümergesetzes.
Größere bauliche Vorhaben müssen auf der Eigentümerversammlung per Beschluss gefasst werden.
Eine WEG Verwaltung ist eine Hausverwaltung, die speziell für Eigentümergemeinschaften arbeitet und beispielsweise die Erstellung und Überwachung des Wirtschaftsplans übernimmt. Die WEG Verwaltung ist ein professioneller Service, bei dem es im Kerngeschäft um die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften geht.
WEG-Verwaltungen übernehmen eine zentrale Rolle in der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften, indem sie beispielsweise die Organisation von Eigentümerversammlungen übernehmen, zuverlässige Ansprechpartner für Eigentümer, Handwerker und Versicherungen sind sowie korrekte und nachvollziehbare Jahresabrechnungen erstellen.
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