Die Entlastung des Verwalters bezeichnet das Einverständnis mit dem vergangenen Handeln der Hausverwaltung und den damit verbundenen Verzicht auf Schadensanspruch. Die Entlastung des Verwalters wird auf der Eigentümerversammlung erteilt, wenn es bei der Arbeit der Hausverwaltung keine Unregelmäßigkeiten gibt.
Für die korrekte Entlastung des Verwalters ist eine Abstimmung auf der Eigentümerversammlung notwendig. Eine Verweigerung der Entlastung des Verwalters hat keine unmittelbaren Folgen, wenn die Hausverwaltung keinen Anspruch auf die Entlastung hat. Bei vorhandenem Anspruch auf eine Entlastung steht es dem Hausverwalter offen, sein Amt niederzulegen und die Eigentümergemeinschaft zu verklagen.
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Im Folgenden erklären wir genau, was die Entlastung des Verwalters ist.
Die Entlastung des Verwalters ist die Billigung des zurückliegenden Handelns des Hausverwalters als zweck- und rechtmäßig. Nach der Entlastung des Verwalters ist es nicht mehr möglich, Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung geltend zu machen.
Die Entlastung gibt dem Verwalter rechtliche Sicherheit für sein zurückliegendes Handeln und signalisiert Zufriedenheit mit der bestehenden Arbeit sowie Vertrauen in die zukünftige Arbeit der Hausverwaltung.
Rechtlich hat der Verwalter keinen Anspruch auf eine Entlastung, weil diese im Wohnungseigentumsgesetz nicht angegeben ist. Ein rechtlicher Anspruch des Verwalters auf Entlastung besteht nur, wenn die Entlastung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben ist.
Die Entlastung des Verwalters bezieht sich generell nur auf die Tätigkeiten der Hausverwaltung, die in Bezug zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen. Gegebenenfalls beinhaltet die Entlastung des Verwalters auch Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer, wenn sich die Ansprüche aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ableiten.
Die Entlastung des Verwalters bezieht sich nur auf ehrliche Fehler, die der Hausverwaltung während ihrer ansonsten ordnungsgemäßen Arbeit unterlaufen. Die Entlastung des Verwalters gilt nicht für vorsätzlich strafrechtliches oder verschleierndes Verhalten.
Die Entlastung des Verwalters wird auf der Eigentümerversammlung per Abstimmung beschlossen.
Der Verwalter wird entlastet, wenn er seine Tätigkeit ordnungsgemäß durchgeführt hat. Für die Entlastung ist es wichtig, dass der Verwalter die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft und entsprechende Abrechnungen korrekt und transparent darstellt.
Für die Entlastung des Verwalters dürfen keine Unregelmäßigkeiten in seiner Arbeit vorliegen. Die Eigentümer überprüfen die Arbeit der Hausverwaltung auf mögliche Unregelmäßigkeiten, indem sie die entsprechenden Unterlagen gründlich durchgehen.
Der Verwalter wird entlastet, wenn zur jährlichen Eigentümerversammlung eingeladen wird. Auf der Eigentümerversammlung haben die Eigentümer die Möglichkeit, über die Entlastung der Hausverwaltung abzustimmen.
Der Verwalter wird nicht entlastet, wenn bei der Prüfung der Unterlagen Unregelmäßigkeiten auftreten oder wenn allgemeine Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung besteht. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht zur Entlastung des Verwalters verpflichtet, da diese gesetzlich nicht geregelt ist. Die Eigentümer entlasten die Hausverwaltung nur, wenn sie ihr das entsprechende Vertrauen entgegenbringen, denn die Entlastung gilt als Vertrauensbeweis.
Die Hausverwaltung wird korrekt entlastet, indem die Eigentümer zunächst die Unterlagen des Verwalters prüfen, die Eigentümerversammlung einberufen lassen und über die Entlastung abstimmen. Die Entlastung des Verwalters sollte offiziell formuliert und protokolliert werden.
Die folgende Anleitung zeigt in 5 Schritten, wie die Hausverwaltung korrekt entlastet wird.
Was passiert, wenn man der Hausverwaltung keine Entlastung erteilt, hängt davon ab, ob der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung hat. Ohne Anspruch auf Entlastung passiert bei der Verweigerung zunächst gar nichts. Mit Anspruch auf Entlastung führt eine Verweigerung potentiell zur Kündigung und zur Klage.
Bei einem fehlenden Anspruch auf Entlastung des Verwalters entstehen weder für die Hausverwaltung noch für die Eigentümergemeinschaft unmittelbare Folgen. Durch die Verweigerung der Entlastung steht es der Eigentümergemeinschaft offen, die Hausverwaltung für vergangene Fehler und Versäumnisse haftbar zu machen. Die Haftung des Verwalters für vergangene Fehler und Versäumnisse wird nicht automatisch ausgelöst, wenn die Entlastung verweigert wird, sondern muss von den Eigentümern eingeklagt werden.
Den Eigentümern steht es nach nicht erteilter Entlastung frei, den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen, sofern ein triftiger Grund vorliegt. Bei erteilter Entlastung ist eine fristlose Kündigung nur möglich, wenn der triftige Grund sich auf strafrechtliche Vorgänge durch die Hausverwaltung bezieht.
Wenn der Hausverwalter einen Anspruch auf Entlastung hat, weil es so im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten ist, steht es dem Verwalter frei, sein Amt niederzulegen. Die Niederlegung seines Amtes kommt in Frage, wenn der Verwalter zum Beispiel der Ansicht ist, dass die Verweigerung der Entlastung das Vertrauensverhältnis zwischen ihm und der Eigentümergemeinschaft irreparabel geschädigt hat. Die Eigentümergemeinschaft hat keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Verwalter nach nicht erteilter Entlastung sein Amt niederlegt, sofern die Kündigung nicht zur Unzeit kommt.
Ein Verwalter mit Anspruch auf Entlastung hat neben der Kündigung außerdem die Möglichkeit, die Eigentümerversammlung zu verklagen. Durch eine Klage ist es der Hausverwaltung möglich, die Entlastung gerichtlich durchzusetzen.
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