Nein, die Hausverwaltung selbst ist nicht umlagefähig, weil es sich um eine vom Immobilieneigentümer in Anspruch genommene Dienstleistung handelt, die für den Betrieb des Gebäudes nicht unbedingt notwendig ist.
Grundsätzlich sind alle Verwaltungskosten umlagefähig, die beim Betrieb einer Immobilie anfallen. Umlagefähige Verwaltungskosten sind zum Beispiel die Grundsteuer, die Sach- und Haftpflichtversicherung sowie die Wasserversorgung.
Nicht umlegbar sind grundsätzlich alle Kosten, die nicht unbedingt für den Betrieb der Immobilie notwendig sind und von denen in erster Linie der Eigentümer profitiert. Nicht umlagefähige Verwaltungskosten sind beispielsweise die Hausverwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten und Rücklagen.
Wir von hausverwaltung-hamburg.com sind eine professionelle Hausverwaltung für ganz Deutschland, die zuverlässig und kosteneffizient arbeitet. Eine unserer Kernaufgaben ist es, fehlerlose Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, in denen alle umlagefähigen Verwaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Im Folgenden erklären wir genau, welche Verwaltungskosten umlagefähig sind.
Welche Verwaltungskosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten wie Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung, Wasserversorgung sowie Entwässerung. Wichtige umlagefähige Verwaltungskosten sind die zentrale Heizungsanlage, die zentrale Warmwasserversorgung, der Personenaufzug sowie Straßenreinigung und Müllentsorgung.
Die umlagefähigen Verwaltungskosten gehen aus der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) hervor.
Es lassen sich ausschließlich Verwaltungskosten umlegen, die direkt mit dem Betrieb der Immobilie zusammenhängen und den Mietern zugutekommen. Die reinen Kosten, die eine Hausverwaltung für ihre Arbeit erhebt, sind nicht umlagefähig.
Die folgende Liste zeigt die wichtigsten umlagefähigen Verwaltungskosten.
- Grundsteuer: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Verwaltungskosten und wird gemäß der Grundfläche der Wohnung auf die Mieter verteilt. Bei einer Immobilie mit Wohneinheiten und Gewerberäumen ist nur ein Teil der Grundsteuer umlagefähig. Der Eigentümer muss entscheiden, ob er die Grundsteuer für die Gewerberäume oder für die Wohnräume auf die betreffenden Mieter umlegt, weil die Grundsteuer für Gewerbe höher ist als die für Wohnraum. Bei einer Umlage der gesamten Grundsteuer würden die Wohnungsmieter die höheren Kosten für die Gewerberäume mittragen.
- Sach- und Haftpflichtversicherung: Sach- und Haftpflichtversicherung zählen zu den umlagefähigen Verwaltungskosten und gewähren Schutz gegen beispielsweise Brände, Rohrbrüche, Blitzeinschläge und Sturmschäden. Wichtige umlagefähige Versicherungen sind die Glasversicherung, Aufzugversicherung, Öltankversicherung sowie die Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung.
- Wasserversorgung: Unter die Wasserversorgung fallen umlagefähige Verwaltungskosten wie der Wasserverbrauch, Grundgebühren für Wasser, Wasserzählerkosten, die Wartung von Wassermengereglern sowie der Betrieb der Wasserversorgungsanlage und der Wasseraufbereitungsanlage. Die Kosten für Reparaturen an der Wasserversorgung sowie für Maßnahmen zum Korrosionsschutz sind keine umlegbaren Verwaltungskosten.
- Entwässerung: Zur Entwässerung gehören umlagefähige Verwaltungskosten wie die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung sowie die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungsanlage und einer Entwässerungspumpe. Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Behebung einer Abflussverstopfung, weil dies keine laufenden Kosten sind.
- Zentrale Heizungsanlage: Die zentrale Heizungsanlage betrifft umlagefähige Verwaltungskosten wie den zur Wärmeerzeugung gebrauchten Strom, die verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung, den Betriebsstrom, Bedienungskosten, die Wartung und Reinigung der Anlage sowie die Einrichtung von Zählern. Heizkosten müssen gemäß der Heizkostenverordnung umgelegt werden und müssen zu 50 bis 70 % nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden. 30 bis 50 % der Heizkosten werden entsprechend der Wohnfläche umgelegt.
- Zentrale Warmwasserversorgung: Zur zentralen Warmwasserversorgung gehören umlagefähige Verwaltungskosten wie der Betrieb der Anlage, die Wassererwärmung, die Lieferung von Warmwasser sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (z. B. Beseitigung von Wassereinlagerungen und Reinigung von Verbrennungsrückständen).
- Personenaufzug: Die Kosten für Personenaufzüge gehören zu den umlagefähigen Verwaltungskosten und enthalten beispielsweise den benötigten Strom sowie die Bedienung, Wartung und Reinigung der Aufzüge.
- Straßenreinigung und Müllentsorgung: Für Straßenreinigung und Müllentsorgung gehören die entsprechenden Gebühren zu den umlagefähigen Verwaltungskosten. Zusätzlich zu den Gebühren sind Kosten für private Maßnahmen zur Straßenreinigung und Müllentsorgung sowie für Müllkompressoren und -schluckern umlagefähig.
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung sind umlagefähige Verwaltungskosten, wenn es sich um regelmäßig stattfindende Reinigungsdienste des gemeinschaflich genutzten Raums wie zum Beispiel Treppenhäuser, Keller oder Waschküche handelt. Die einmalige Ungezieferbeseitigung bei akutem Befall ist nicht umlagefähig.
- Gartenpflege: Die Gartenpflege ist Teil umlagefähiger Verwaltungskosten und beinhaltet beispielsweise die Pflege und Erneuerung von Pflanzen, Zäunen und Spielplätzen.
- Gebäudebeleuchtung: Zu den umlagefähigen Verwaltungskosten der Gebäudebeleuchtung gehören Lampen und Leuchten in der Außen- und Inneneinrichtung des Gebäudes. Es muss sich um gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Einfahrten, Treppenhäuser und Keller handeln.
- Schornsteinreinigung: Die Schornsteinreinigung beinhaltet umlagefähige Verwaltungskosten wie die Gebühren des Schornsteinfegers. Gegebenenfalls lässt sich die Schornsteinreinigung gemeinsam mit den Kosten für die Heizungsanlage umlegen.
Welche Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig?
Die wichtigsten Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind, sind die Hausverwaltungsgebühren, die Instandhaltungskosten und die Rücklagen. Nicht auf Mieter umlegen lassen sich beispielsweise Reparaturkosten, Anschaffungskosten für Rauchmelder und einmalige Reinigungskosten.
Grundsätzlich lassen sich keine Verwaltungskosten umlegen, die nicht für den ordnungsgemäßen Betrieb der Immobilie erforderlich sind.
Im Folgenden sind die wichtigsten Verwaltungskosten erklärt, die nicht umlagefähig sind.
- Hausverwaltungsgebühren: Die Gebühren für die Hausverwaltung sind keine umlagefähigen Verwaltungskosten, weil sie nicht direkt mit den Mietern in Verbindung stehen. Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung, die vom Eigentümer zum eigenen Vorteil eingesetzt wird.
- Instandhaltungskosten: Instandhaltungskosten sind keine umlagefähigen Verwaltungskosten, da die Instandhaltung das Eigentum bewahrt. Die Mieter profitieren nicht von den Instandhaltungsmaßnahmen. Zur Instandhaltung gehören zum Beispiel die Installation eines neuen Daches oder ein neuer Fassadenanstrich.
- Rücklagen: Rücklagen gehören nicht zu den umlagefähigen Verwaltungskosten, weil Rücklagen einzig dem Vorteil des Eigentümers dienen. Rücklagen werden vom Eigentümer eingesetzt, um Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren.
- Reparaturkosten: Reparaturkosten sind nicht Teil der umlagefähigen Verwaltungskosten, weil es in der Verantwortung des Eigentümers liegt, Schäden an seiner Immobilie zu beseitigen. Zu den nicht umlagefähigen Reparaturen gehören zum Beispiel Reparaturen der Heizung oder der Türen.
- Anschaffungskosten für Rauchmelder: Die Anschaffungskosten für Rauchmelder sind Sache des Eigentümers und zählen daher nicht zu den umlagefähigen Verwaltungskosten. Die regelmäßige Kontrolle der Rauchmelder hingegen ist umlagefähig.
- Einmalige Reinigungskosten: Einmalige Reinigungskosten gehören nicht zu den umlegbaren Verwaltungskosten. Einmalige Reinigungskosten entstehen zum Beispiel bei einer Fassaden- oder Dachrinnenreinigung. Regelmäßige Reinigungen das Putzen des Treppenhauses durch eine Reinigungskraft hingegen lassen sich auf die Mieter umlegen.
- Anschaffungskosten für Gartengeräte: Anschaffungskosten für Gartengeräte wie zum Beispiel einen Rasenmäher sind keine umlagefähigen Verwaltungskosten. Die Neuanlegung eines Gartens ist ebenfalls nicht umlegbar. Die regelmäßige Gartenpflege lässt sich auf Mieter umlegen.
- Rechtskosten: Nicht zu den umlegbaren Verwaltungskosten gehören Rechtskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Rechtskosten entstehen zum Beispiel für die Rechtsberatung, Anwaltkonsultationen und Gerichte. Rechtskosten liegen in der eigenen Verantwortung des Vermieters und haben nichts mit dem Mieter zu tun.
- Kontoführungsgebühren: Kontoführungsgebühren sind keine umlagefähigen Verwaltungskosten, weil sie nichts mit den Mietern zu tun haben. Kontogebühren entstehen, wenn der Eigentümer zum Beispiel ein Konto anlegt, auf das die Mieten gezahlt werden.
- Versicherungen: Bestimmte Versicherungen wie Rechtsschutzversicherung, Hausratversicherung und Mietausfallversicherung zählen nicht zu den Verwaltungskosten, die man auf die Mieter umlegen kann. Einzig die Kosten für die Gebäudeversicherung sind umlagefähig.
- Einmalige Ungezieferbekämpfung: Die einmalige Ungezieferbekämpfung bei akutem Befall gehört nicht zu den umlagefähigen Verwaltungskosten, während regelmäßige Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung umlegbar sind.
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Zwar ist die Hausverwaltung selbst nicht umlagefähig, doch wir erstellen für unsere Kunden gründliche und fehlerlose Nebenkostenabrechnungen, die alle umlagefähigen Verwaltungskosten enthalten.
