Eine Hausverwaltung darf vor allem keine eigenmächtigen Entscheidungen treffen, die über ihren Aufgabenbereich hinausgehen, eigenmächtig kostenintensive Reparaturen beauftragen und Grundstücks- oder Kreditgeschäfte tätigen.
Für Mieter ist besonders relevant, dass Hausverwaltungen nicht unangekündigt die Wohnung betreten dürfen. Für Eigentümer ist es wichtig zu wissen, dass die Hausverwaltung ihnen keine Anweisungen erteilen darf.
Eine Hausverwaltung muss sich immer an die gesetzlichen und vertraglichen Pflichten halten. Eine Hausverwaltung, die sich nicht an ihre Pflichten hält, liefert den Eigentümern einen Grund zur Kündigung.
Wir von hausverwaltung-hamburg.com halten uns immer an unsere Pflichten und Aufgaben und setzen uns dafür ein, dass alle Wünsche unserer Kunden zufriedenstellend erfüllt werden.
Im Folgenden erklären wir die wichtigsten 10 Dinge, die eine Hausverwaltung nicht darf.
Eine Hausverwaltung darf keine eigenmächtigen Entscheidungen treffen, die über ihren Aufgabenbereich hinausgehen, weil die Hausverwaltung dazu verpflichtet ist, sich an die im Verwaltungsvertrag festgelegten Befugnisse und Pflichten zu halten.
Bei Verletzung der im Verwaltungsvertrag festgelegten Befugnisse macht sich die Hausverwaltung haftbar. Die Hausverwaltung darf nur bei unbedingt notwendigen Sofortmaßnahmen Entscheidungen treffen und Maßnahmen ergreifen, um Schäden zu verhindern (z. B. bei Heizungsausfall im Winter).
Die Hausverwaltung darf sich zum Beispiel nicht eigenmächtig über die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft hinwegsetzen. Die Hausverwaltung darf nicht eigenmächtig Hausordnungen aufstellen. Hausordnungen sind Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine Hausverwaltung darf nicht eigenmächtig kostenintensive Reparaturen beauftragen, weil dies nur nach Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder in Absprache mit dem Vermieter erlaubt ist.
Eine Hausverwaltung darf lediglich reguläre Instandhaltungsmaßnahmen durchführen und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen, wenn sie unmittelbar erforderlich sind, um Schäden zu vermeiden (z. B. bei Rohrbruch). So legt es § 27 WEG fest.
Eigenmächtige kostenintensive Reparaturen, die über die Instandhaltung hinausgehen und nicht der unmittelbaren Vermeidung von Schäden dienen, sind ein fremder und unautorisierter Eingriff in das Vermögen des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft und deshalb verboten.
Gegebenenfalls muss die Hausverwaltung für die Kosten, die durch die eigenmächtigen kostenintensiven Reparaturen entstanden sind, selbst aufkommen.
Eine Hausverwaltung darf keine Grundstücks- oder Kreditgeschäfte tätigen, weil es sich dabei um einen gravierenden Eingriff in das Vermögen des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft handelt.
Eine Hausverwaltung darf weder ein Grundstück eigenmächtig verkaufen, kaufen oder es mit Grundschulden oder Hypotheken belasten, weil das betreffende Grundstück nicht Eigentum der Hausverwaltung ist.
Eine Hausverwaltung darf nicht eigenmächtig Kreditgeschäfte tätigen, um beispielsweise Sanierungen zu finanzieren oder Dienstleister unter Vertrag zu nehmen. Durch Kreditgeschäfte werden Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaften potenziell langfristig verschuldet.
Grundstücks- und Kreditgeschäfte durch eine Hausverwaltung sind nur erlaubt, wenn der Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft dem Geschäft explizit zustimmt. Die Zustimmung für anstehende Grundstücks- oder Kreditgeschäfte sollte schriftlich festgehalten werden.
Eine Hausverwaltung darf nicht ohne Voranmeldung die Wohnungen von Mietern betreten, weil es sich dabei um eine Verletzung der Privatsphäre und Rechte der Mieter handeln würde. Das Betreten der Wohnung muss von der Hausverwaltung mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt sein.
Die Wohnung ist laut Artikel 13 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland unverletzlich. Für Hausverwaltungen bedeutet die Unverletzlichkeit der Wohnung, dass sie Mietwohnungen nicht ohne Vorankündigung und Erlaubnis betreten dürfen. Die Hausverwaltung darf eine Wohnung nur dann unangekündigt betreten, wenn es sich um einen Notfall handelt (z. B. ein Gasleck).
Eine Hausverwaltung darf den Eigentümern keine Anweisungen erteilen, weil sie die auftragausführende Instanz ist, nicht die auftraggebende. Die Hausverwaltung ist ausführender Dienstleister für die Eigentümer und hat sich entsprechend an deren Beschlüsse und Anweisungen zu halten.
Die Eigentümer einer Immobilie sind immer die oberste Entscheidungsinstanz. Die Hausverwaltung ist in der Lage, die Eigentümer bei ihren Entscheidungen zu beraten, darf ihnen jedoch keine Vorschriften machen.
Eine Hausverwaltung darf keine eigenmächtigen und einseitigen Mietvertragsänderungen vornehmen, weil Änderungen am Mietvertrag mit den Mietern und mit den Eigentümern abgesprochen werden müssen.
Ein Beispiel für einseitige Vertragsveränderungen sind Mieterhöhungen. Mieterhöhungen müssen mit dem Mieter und dem Eigentümer abgesprochen werden und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben stattfinden. Bei Mieterhöhungen gilt zum Beispiel, dass die Miete um maximal 20 % (bzw. 15 % in Lagen mit angespannter Wohnsituation) innerhalb von 3 Jahren steigen darf.
Eine Hausverwaltung darf das Geld der Eigentümergemeinschaft nicht auf einem im eigenen Namen erstellten Konto anlegen. Die Gemeinschaftsgelder der Eigentümergemeinschaft müssen von der Hausverwaltung auf einem Treuhandkonto angelegt werden.
Eine Hausverwaltung darf nicht mit dem Geld der Eigentümergemeinschaft an der Börse spekulieren, weil es allein der Eigentümergemeinschaft obliegt, was mit den gemeinschaftlichen Geldern geschieht.
Die gemeinschaftlichen Gelder der Eigentümergemeinschaft dienen allgemein der Instandhaltung der Immobilie. Nur die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, ob und wie die gemeinschaftlichen Gelder angelegt werden.
Eine Hausverwaltung darf persönliche Daten von Mietern und Eigentümern nicht unautorisiert herausgeben. Hausverwaltungen sind dazu verpflichtet, persönliche Daten dem Datenschutzgesetz entsprechend zu verarbeiten.
Eine Hausverwaltung darf Mieter und Eigentümer nicht aufgrund ihrer Herkunft, Religion, Hautfarbe, sexuellen Orientierung oder anderer Faktoren diskriminieren. Alle Mieter und Eigentümer haben das Recht, von der Hausverwaltung gleich behandelt zu werden. Wenn eine Hausverwaltung Mieter oder Eigentümer diskriminiert oder andere gesetzliche oder vertragliche Vorgaben nicht einhält, ist es an der Zeit, die Hausverwaltung zu wechseln.
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Die Frage, was eine Hausverwaltung nicht darf, stellt sich bei uns nicht, denn wir von hausverwaltung-hamburg.com halten uns streng an alle gesetzlichen Vorgaben sowie an vertraglich festgelegte Absprachen und Regelungen. Mit uns haben Sie einen zuverlässigen Partner an Ihrer Seite.