WEG Selbstverwaltung: Wie funktioniert das?

Die WEG Selbstverwaltung bezeichnet eine Art der Hausverwaltung, bei der die Eigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum gemeinsam selbst verwalten oder einen designierten Verwalter aus ihren eigenen Reihen bestimmen.

Die WEG Selbstverwaltung funktioniert, indem sie sämtliche Aufgaben übernimmt, die für die erfolgreiche Verwaltung der Anlage erforderlich sind, wie zum Beispiel die Übernahme der Jahresabrechnungen und die Durchführung von Eigentümerversammlungen.

Zu den wichtigsten Vorteilen einer WEG Selbstverwaltung zählen beispielsweise die Flexibilität bei der Gestaltung der Verwaltungsprozesse, die geringen Verwaltungskosten und die Möglichkeit von gemeinschaftlichen Entscheidungen, die das Wir-Gefühl steigern. Zu den wesentlichen Nachteilen der WEG Selbstverwaltung gehören zum Beispiel fehlende Fachkenntnisse, fehlende berufliche Erfahrung und gesetzliche Hürden.

Wir von hausverwaltung-hamburg.com sind eine professionelle WEG Verwaltung, die das Management Ihrer Immobilie übernimmt, wenn Sie sich gegen die WEG Selbstverwaltung entscheiden. Wir sind Experten für alle Angelegenheiten, die bei der Verwaltung einer Immobilie anfallen.

Im Folgenden ist genau erklärt, was eine WEG Selbstverwaltung ist, wie sie funktioniert und welche Vor- und Nachteile sie hat.

Was ist eine WEG Selbstverwaltung?

Eine WEG Selbstverwaltung ist die eigenverantwortliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht in einem Gebäude mit mehreren Eigentumswohnungen.

Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, die WEG Selbstverwaltung unter sich aufzuteilen oder einen designierten Verwalter aus ihren eigenen Reihen zu ernennen. Die WEG Selbstverwaltung lohnt sich, wenn die WEG Kosten sparen will und sich ihre Mitglieder mit den Anforderungen der Immobilienverwaltung auskennen.

Bei der WEG Selbstverwaltung übernehmen die Eigentümer oder der unter den Eigentümern ernannte designierte Verwalter alle Aufgaben und Pflichten, die ansonsten von einer externen Hausverwaltung erfüllt würden (z. B. Erstellung der Jahresabrechnungen und Einberufung von Eigentümerversammlungen).

Wie genau eine WEG Selbstverwaltung funktioniert, ist im folgenden Abschnitt erklärt.

Wie funktioniert eine WEG Selbstverwaltung?

Eine WEG Selbstverwaltung funktioniert, indem die Eigentümergemeinschaft entweder gemeinsam alle Aufgaben der Hausverwaltung übernimmt oder einen designierten Verwalter aus ihren eigenen Reihen bestimmt.

Bei der gemeinsamen Bewältigung der Hausverwaltungsaufgaben spricht man von einer “echten Selbstverwaltung”, während die Bestimmung eines designierten Verwalters aus den eigenen Reihen als “unechte Selbstverwaltung” bezeichnet wird. 

In einer echten Selbstverwaltung liegt es an allen Eigentümern gemeinsam, die Aufgaben der WEG Verwaltung zu erfüllen. Für die Erfüllung der Aufgaben der WEG Verwaltung ist von allen Eigentümern ein hohes Maß an Einsatzbereitschaft gefragt. Die echte Selbstverwaltung ist laut Gesetz nur für Wohnungseigentümergemeinschaften mit bis zu 8 Wohneinheiten erlaubt, weil alle größeren WEGs unbedingt einen designierten Verwalter benötigen (egal ob intern oder extern). 

Eine unechte Selbstverwaltung in Form eines designierten Verwalters aus den eigenen Reihen ist notwendig, wenn die Eigentümergemeinschaft aus 9 oder mehr Wohneinheiten besteht und sich gegen einen externen Hausverwalter entscheidet. Der designierte interne Verwalter übernimmt alle Aufgaben der WEG und benötigt dafür ein hohes Maß an Engagement und Fachwissen.

Was sind die Aufgaben bei der WEG Selbstverwaltung?

Die wichtigsten Aufgaben der WEG Selbstverwaltung sind die Erstellung der Jahresabrechnung, die Organisation der Eigentümerversammlungen und die Erfassung der Verbrauchswerte von Heizung, Wasser und Strom. 

Nicht zu vernachlässigen sind für die WEG Selbstverwaltung Aufgaben wie die Kontrolle der Geldflüsse, die Instandhaltung und Sanierung sowie die Begehung der Wohnanlage. Wichtige Aufgaben der Selbstverwaltung sind die Erstellung und Durchsetzung der Hausordnung, die Sicherstellung der Verkehrssicherheit und die Dienstleisterkoordination.

In der folgenden Liste sind alle wesentlichen Aufgaben der WEG Selbstverwaltung zusammengefasst.

• Erstellung der Jahresabrechnung: Es ist Aufgabe der WEG Selbstverwaltung, die Jahresabrechnungen zu erstellen. Die Jahresabrechnung gibt Einblick in die Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft während des vergangenen Kalenderjahres. Die Jahresabrechnung gibt unter anderem Auskunft über die Entwicklung von Instandhaltungsrücklagen sowie über die individuellen Abrechnungen der Eigentümer.
• Organisation der Eigentümerversammlungen: Die Organisation der Eigentümerversammlungen ist eine der Kernaufgaben der WEG Selbstverwaltung. Auf der Eigentümerversammlung besprechen die Eigentümer aktuelle Entwicklungen an der Immobilie und fassen Beschlüsse für die weiteren Schritte. Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal pro Jahr stattfinden.
• Erfassung der Verbrauchswerte von Heizung, Wasser und Strom: Die WEG Selbstverwaltung hat die Aufgabe, alle Verbrauchswerte von Heizung, Wasser und Strom zu erfassen und aufzubereiten. Heizung, Wasser und Strom sind wichtige Werte für die korrekte Abrechnung des Verbrauchs.
• Erstellung von Wirtschaftsplänen: Die WEG Selbstverwaltung erstellt für die Eigentümergemeinschaft Wirtschaftspläne, in denen dargestellt ist, welche Maßnahmen und Ausgaben für die weitere Entwicklung der Immobilie vorgesehen sind. Wirtschaftspläne sind ein wichtiger Bestandteil für die systematische Instandhaltung und Wertsteigerung des Gebäudes.
• Kontrolle der Geldflüsse: Es ist Aufgabe der WEG Selbstverwaltung, die Geldflüsse zu kontrollieren. Zu den wichtigsten Geldflüssen zählt zum Beispiel die Zahlung des Hausgeldes durch die Eigentümer. Das Hausgeld wird als Rücklage für beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen verwendet.
• Instandhaltung und Sanierung: Instandhaltung und Sanierung gehören zu den wichtigsten Aufgaben der WEG Selbstverwaltung, weil dadurch der Wert der Immobilie erhalten und gesteigert wird. Mögliche Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind zum Beispiel die Installation eines neuen Daches, die Erneuerung der Fassade und der Einbau einer neuen Heizungsanlage. Instandhaltung und Sanierung erfordern ein hohes Maß an Fachwissen.
• Begehung der Wohnanlage: Die Begehung der Wohnanlage ist eine wichtige Aufgabe der WEG Selbstverwaltung, weil auf diese Weise Missstände rasch aufgedeckt werden. Zum Beispiel lassen sich durch Begehungen der Wohnanlage Schäden schnell identifizieren und anschließend beheben.
• Erstellung und Durchsetzung der Hausordnung: Es ist Aufgabe der WEG Selbstverwaltung, die Hausordnung zu erstellen und durchzusetzen. Die Hausordnung ist wichtig für das friedliche Zusammenleben der Mieter und der Eigentümer und gibt Richtlinien für das Verhalten im Gebäude vor. In der Hausordnung ist zum Beispiel geregelt, wo man Fahrräder abstellen darf und ab wann im Gebäude Ruhe zu herrschen hat. Bei Verstößen gegen die Hausordnung sucht die WEG Selbstverwaltung den Kontakt zu den betreffenden Personen und bringt sie dazu, die Regeln in Zukunft zu befolgen.
• Sicherstellung der Verkehrssicherheit: Die Sicherstellung der Verkehrssicherheit ist eine wichtige Aufgabe der WEG Selbstverwaltung. Zur Sicherstellung der Verkehrssicherheit gehören beispielsweise das Streuen von Salz im Winter und die einwandfreie Beleuchtung der Außenanlagen und des Treppenhauses.
• Dienstleisterkoordination: Die WEG Selbstverwaltung ist für die Koordination der Dienstleister verantwortlich, wenn beispielsweise Arbeiten am oder im Gebäude durchgeführt werden. Es ist zum Beispiel möglich, dass die WEG Selbstverwaltung einen Handwerker beauftragt, um eine Reparatur durchzuführen. Die Selbstverwaltung leitet den Handwerker an, indem sie ihm zeigt, was es wo zu reparieren gilt. Bei der Auswahl des Dienstleisters vergleicht die Selbstverwaltung Angebote, um die effizienteste Lösung zu finden.

Was sind die Vorteile der WEG Selbstverwaltung?

Die wichtigsten Vorteile der WEG Selbstverwaltung sind die flexible Gestaltung der Verwaltungsprozesse, geringe Verwaltungskosten und gemeinschaftliche Entscheidungen. Bedeutende Vorteile der WEG Selbstverwaltung sind schnellere Entscheidungen sowie das ausbleibende Risiko, an einen unseriösen Verwalter zu geraten.

• Flexible Gestaltung der Verwaltungsprozesse: Einer der wichtigsten Vorteile der WEG Selbstverwaltung ist die flexible Gestaltung der Verwaltungsprozesse, weil die Eigentümer direkte Entscheidungsfreiheit haben. Die Eigentümer sind bei einer WEG Selbstverwaltung in der Lage, alle Entscheidungen selbst zu treffen, ohne sich mit einer externen Verwaltung absprechen zu müssen. Als Selbstverwaltung haben die Eigentümer zum Beispiel die volle Entscheidungshoheit darüber, welche Instandhaltungsmaßnahmen sie planen und umsetzen lassen.
• Geringe Verwaltungskosten: Als WEG Selbstverwaltung ergeben sich deutlich geringere Verwaltungskosten und damit eine signifikante Kostenersparnis. Ohne externe WEG Verwaltung fallen die Verwaltungsgebühren weg. Übrig bleiben lediglich die Kosten, die der reine Betrieb der Immobilie verursacht.
• Gemeinschaftliche Entscheidungen: Ein Vorteil der WEG Selbstverwaltung ist, dass die Eigentümer in der Lage sind, gemeinschaftliche Entscheidungen zu treffen. Durch gemeinsame Entscheidungen wird das Gemeinschaftsgefühl unter den Eigentümern gestärkt. Durch das gemeinsame Engagement wird die Identifikation der Eigentümer mit der Immobilie gefördert.
• Schnellere Entscheidungen: Als WEG Selbstverwaltung ist es möglich, schnellere Entscheidungen zu treffen als mit einer externen Hausverwaltung. Schnellere Entscheidungen sind möglich, weil sich die Eigentümer als WEG Selbstverwaltung nicht erst mit der Hausverwaltung absprechen müssen. 
• Keine unseriösen Verwalter: Als WEG Selbstverwaltung hat man den Vorteil, dass man von vornherein ausschließt, an unseriöse Verwalter zu geraten, die ihre Arbeit nicht adäquat erbringen. Unseriöse Verwalter können erheblichen Schaden anrichten. Die Kündigung einer unseriösen Verwaltung erfordert Aufwand und Geduld sowie die Beachtung diverser gesetzlicher Regelungen (wie z. B. die Einhaltung von Kündigungsfristen). Die WEG Selbstverwaltung kommt für Eigentümer in Frage, die das Risiko einer unseriösen Verwaltung nicht eingehen möchten.

Was sind die Nachteile der WEG Selbstverwaltung?

Die wichtigsten Nachteile der WEG Selbstverwaltung sind fehlende Fachkenntnisse, fehlende berufliche Erfahrung und gesetzliche Hürden. Nicht zu vernachlässigen sind bei der WEG Selbstverwaltung Nachteile wie persönliche Konflikte, Haftungsrisiken, fehlende Strukturen und das Unterschätzen des Verwaltungsaufwands.

In der folgenden Liste sind die wesentlichen Nachteile der WEG Selbstverwaltung zusammengefasst.

• Fehlende Fachkenntnisse: Ein wesentlicher Nachteil der WEG Selbstverwaltung ist das fehlende Fachwissen. Die Verwaltung einer Immobilie erfordert hohe Expertise in Bereichen wie Mietermanagement und Instandhaltung. Diese Expertise fehlt vielen Selbstverwaltern, weil sie nicht entsprechend ausgebildet wurden.
• Fehlende berufliche Erfahrung: Die fehlende berufliche Erfahrung ist ein großes Problem vieler WEG Selbstverwaltungen, weil es sich nicht um ihre Profession handelt. Die meisten Selbstverwalter managen lediglich eine einzelne Immobilie, wodurch die Verwaltungserfahrung limitiert ist. Bei Antritt der WEG Selbstverwaltung besteht in vielen Fällen überhaupt keine berufliche Erfahrung und damit keine Routine bei täglichen Vorgängen innerhalb der WEG.
• Gesetzliche Hürden: Gesetzliche Hürden sprechen gegen die WEG Selbstverwaltung, weil es seit der WEG Reform von 2020 ausreicht, dass ein einzelnes WEG Mitglied die Einstellung einer externen WEG Verwaltung fordert, um die Selbstverwaltung zu torpedieren. Fordert ein einzelnes Mitglied der WEG die Einstellung einer designierten externen Hausverwaltung, muss dieser Forderung stattgegeben werden. Dadurch löst sich die WEG Selbstverwaltung auf. 
• Persönliche Konflikte: Persönliche Konflikte sind ein Nachteil von WEG Selbstverwaltungen, weil innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen. Für echte Selbstverwaltungen ist es schwierig, bei den unterschiedlichen Interessen der WEG Mitglieder Entscheidungen zu treffen. Für unechte WEG Selbstverwaltungen besteht die Herausforderung, unvoreingenommene Entscheidungen zu treffen. Mit einer externen Hausverwaltung umgeht man diese Probleme.
• Haftungsrisiken: Bei einer WEG Selbstverwaltung bestehen immense Haftungsrisiken, weil die Verwaltung einer Immobilie vielen rechtlichen Auflagen unterliegt, zum Beispiel in den Bereichen Datenschutz und Mieterrechte. Bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorgaben macht sich die WEG Selbstverwaltung haftbar. Nur wenn sich die Selbstverwaltung gut mit der rechtlichen Sachlage auskennt, wird die Haftbarkeit vermieden.
• Fehlende Strukturen: Die Effektivität vieler WEG Selbstverwaltungen leidet unter fehlenden Strukturen. Bei der Selbstverwaltung fehlen zum Beispiel Partnerschaften zu anderen Unternehmen wie Handwerker und Architekten, mit deren Hilfe sich rasch und kostengünstig Arbeiten am Gebäude umsetzen lassen. 
• Unterschätzen des Verwaltungsaufwands: Viele WEG Selbstverwaltungen unterschätzen den hohen Aufwand, der beim Management einer Immobilie entsteht. Die Kommunikation mit Mietern, das Durchsetzen der Hausordnung und die Organisation von Eigentümerversammlungen sind nur einige der Pflichten und Aufgaben, die von der Selbstverwaltung zu erfüllen sind. Durch das Unterschätzen des Aufwands kommt es bei der Selbstverwaltung schnell zu Fehlern, weil viele Selbstverwalter einen eigenen Beruf ausführen und nicht die Zeit haben, sich umfangreich um die Immobilie zu kümmern.

WEG Verwaltung bei hausverwaltung-hamburg.com

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Wir erfüllen alle bei der WEG Verwaltung anfallenden Aufgaben gewissenhaft und zur Zufriedenstellung unserer Kunden. Zu unseren wichtigsten Aufgaben als WEG Verwaltung zählen zum Beispiel die Erstellung der Jahresabrechnungen, die Einberufung von Eigentümerversammlung und die Planung und Umsetzung von Instandhaltungsmaßnahmen. 

Mit unseren Schwestergesellschaften INCITA Invest und RENOVITA ist es uns möglich, auch größere Investitionen und Bauvorhaben im Rahmen unserer Tätigkeit als Hausverwaltung professionell und kosteneffizient umzusetzen. Unser geschäftsführender Gesellschafter ist Dipl.-Wirt.-Ing. Markus Walter, der mehr als 20 Jahre berufliche Erfahrung im Immobiliensektor hat.

Unsere WEG Verwaltung punktet mit großer Expertise, professioneller Organisation und guten Verbindungen. Mit unserem Einsatz und unserer Erfahrung stehen wir unseren Kunden zur Seite, wenn die WEG Selbstverwaltung nicht in Frage kommt.